Договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане. Същност и разваляне

Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане няма изрична правна уредба, но е широко приложим в практиката и представлява правна сделка, която поражда задължения с неопределено продължително действие, както и многобройни проблеми. При сключване на договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане Ви съветвам първо да потърсите правни услуги от адвокат, който ще Ви консултира и съдейства(представлява) при съставянето и осъществяването на тази сделка. 

 

СЪЩНОСТ НА ДОГОВОРА ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

 

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, собственикът на имота (Прехвърлител) прехвърля правото си на собственост върху имота на друго лице (Приобретател), което поема задължение да полага грижи и да дава издръжка на Прехвърлителя или на посочено трето лице, която се ползва от Договора. Тъй като дължимите издръжка и гледане обикновено са пожизнени, не е ясно колко време те ще се дължат.

 

Освен прехвърляне на собствеността с този договор може да се учредяват и вещни права върху имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, представлява писмен договор и следва да се сключи под формата на нотариален акт. Точно поради факта, че прехвърлителя получава издръжка и гледане, договорът е възмезден. Страни по договора могат да бъдат само физически лица. Тоест не е възможно юридически лица, под формата на търговски дружества, сдружения или фондации да са прехвърлители или приобретатели по това правоотношение. 

 

Спрямо този вид договор приложение намират разпоредбите от общата част на Закон за задълженията и договорите(ЗЗД), посветени на сключването, недействителността и действието на договора, изпълнението и неизпълнението на задълженията по него и развалянето му.

 

Когато прехвърлителите са двама, напр. съпрузи, издръжка и гледане се дължи спрямо двамата. Тоест приобретателят се задължава спрямо всички прехвърлители на недвижимия имот. Приобретател може да бъде всеки, без необходимост да е в родствена връзка с прехвърлителя. Задължението е неделимо – дължи се и издръжка и гледане. Когато получаващите права(приобретател) са повече от едно лице, за тях възниква солидарна отговорност спрямо прехвърлителя, тоест той може да изиска от всяко едно лице да изпълнява задължението си за издръжка и гледане. 

 

Най-често прехвърлители по него са възрастни хора прехвърлящи имота си срещу правото да бъдат доживот гледани и да получават необходимата им издръжка. В същото време с този договор се извършва едно бъдещо разпределяне на имущество.

 

Този договор съдържа нещо неопределено, а именно задължението за издръжка и гледане за едно бъдещо време, до смъртта на прехвърлителя, т.е. не се знае продължителността на задължението. Освен това не е ясен и обемът на дължимата издръжка, както и изискванията за конкретната издръжка. Важно е да се постигне съгласие и относно това, къде ще се полагат грижите за прехвърлителя. Това е от особено значение за точното изпълнение на задълженията по договора. Въпреки тази неопределеност на задължението, добре е в нотариалния акт максимално подробно да се опишат грижите и действията, които ще се дължат от приобретателя, напр. как ще се полагат грижите (лично или чрез друго лице), какви ще са грижите и къде ще се полагат те. В случай, че не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, дължи се цялата необходима издръжка, която включва изцяло храна, ежеднвени разноски, облекло, плащането на режийни сметки за ток, вода и други, без оглед на това дали прехвърлителят разполага с достатъчно имущество и доходи, за да си ги осигурява и сам. А гледането е полагане на всички необходими грижи за здравето, хигиената и домакинството на прехвърлителя според нуждата и възможностите му да се справя сам.

 

Като адвокат добре е да спомена, че при сключването на договора е важно колкото се може повече да бъдат конкретизирани задълженията на приобретателя, с оглед точното изпълнение на задълженията по договора и минимизиране на рисковете от бъдещи спорове и недоразумения.

 

Съдебната практика е категорична, че договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона. Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст, по-добри социално – битови условия за преживяване. Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни (Решение № 500 от 23.08.2010 г. по гр. д. № 1702/2009 г. ІV г. о. на ВКС). Договорите, сключени между съпрузи, за прехвърляне на имущество – индивидуална собственост, срещу задължение за издръжка и гледане, също са допустими (Постановление № 4 от 03.08.1983 г. по гр. д. № 3/1983 г. на Пленума на ВС).

 

СЪПОСТАВКА С ДОГОВОР ЗА ДАРЕНИЕ

 

Обикновено договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, заедно с договорът за дарение е избиран като способ за своеобразно разпределение на едно бъдещо наследство между евентуалните наследници. 

 

Основна разлика между договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и дарението е, че последното е безвъзмездно. Т.е. няма дължима насрещна престация от страна на приобретателя спрямо прехвърлителя. С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на надарения, който го приема. Затова, дарението следва да се съобразява със Закона за наследството(ЗН) и институтите на запазената част на наследниците по закон. Съгласно чл. 28, ал.1 във вр. с чл. 29 ЗН, наследодателят може да прави завещателни разпореждания и дарения, но не може да накърни запазената част на наследниците. Наследниците с право на запазена част, които са приели наследството, могат да искат намаляване на завещателните разпореждания и на даренията до размера необходим за допълване на тяхната запазена част, съгласно чл. 30 ЗН. Способите са чрез иск или чрез възражение. Съгласно Постановление № 7 от 28.XI.1973 г., Пленум на ВС, искът за намаляване на завещания и на дарения за възстановяване на запазената част се погасява с общата петгодишна давност, която за даренията започва да тече от откриване на наследството, а за завещанията – от момента, когато заветникът упражни своите права по завещанието. Т.е. възможността да се оспори чрез иск накърнена запазена част и да бъдат намалени даренията и възстановена съответната запазена част не е неограничена във времето, а напротив – ограничен е със срока на общата 5-годишна давност.

 

ПРОБЛЕМИ И РАЗВАЛЯНЕ СЛЕД ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

 

Възможно е след сключване на договора за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане да възникнат множество усложнения.

 

 

Подобно на покупко-продажбата, имот придобит  по време на брак от единият съпруг срещу задължение за издръжка и гледане, става собственост и на двамата съпрузи.

 

При неизпълнение на задълженията по договора, същият може да бъде развален по съдебен ред. Това е възможно както приживе на прехвърлителя, така и след смъртта му чрез предявяване на иск от неговите наследници. В последния случай, ако искът е основателен, договорът се разваля само за частта, която наследникът би получил, наследявайки наследодателя си. Договорът се разваля, в случай, че се докаже (най-често с помощта на свидетелски показания) неизпълнение на задълженията на едната или и на двете страни на уговорени в договора към момента на неговото подписване.

 

В случай, че договорът бъде развален по съдебен ред и собствеността се върне обратно на прехвърлителя (наследниците му), всяка от страните има правото да търси обезщетения, които обикновено се предявяват като искания още в хода на съдебното производство по разваляне на договора.

 

При неизпълнение на задължението за гледане и издръжка, включително и частично неизпълнение, за развалене на договора по съдебен ред, е препоръчително да се консултирате с адвокат, който и да Ви съдейства по време на съдебния процес. Право на разваляне има не само прехвърлителя на имота, но и неговите наследници, ако приживе грижите и гледането не са осъществявани. В съдебния процес тежеста на доказване пада не върху прехвърлителя (да доказва в какво се състои неизпълнението), а върху приобретателя (че изпълнява и е изпълнявал точно задълженията си за гледане и издръжка).

 

Искът за развалене на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане се погасява с изтичането на 5-годишен давностен срок от смъртта на прехвърлителя.