Bakım ve onarım için mülk devri sözleşmesi. Niteliği ve sona ermesi
Bakım ve onarım için mülk devri sözleşmesi. Niteliği ve sona ermesi
Bakım ve onarım için mülk devri sözleşmesi açık bir yasal düzenlemeye sahip değildir, ancak uygulamada yaygın olarak uygulanmaktadır ve belirsiz süreli yükümlülüklerin yanı sıra çok sayıda soruna yol açan bir hukuki işlem teşkil etmektedir. Bakım ve onarım için bir mülkün devrine ilişkin bir sözleşme yaparken, öncelikle bu işlemin hazırlanması ve uygulanmasında size tavsiyelerde bulunacak ve yardımcı olacak (temsil edecek) bir avukatın hukuki hizmetlerinden yararlanmanızı tavsiye ederim.
BAKIM VE ONARIM İÇİN MÜLKÜN DEVRİNE İLİŞKİN SÖZLEŞMENİN NİTELİĞİ
Taşınmaz malın bakım ve onarım için devrine ilişkin bir sözleşmede, mal sahibi (Devreden) mal üzerindeki mülkiyetini, Devredene veya Sözleşmeden yararlanan belirlenmiş bir üçüncü kişiye bakım ve onarım sağlamayı taahhüt eden başka bir kişiye (Devralan) devreder. Ödenmesi gereken bakım ve özen genellikle ömür boyu olduğundan, ne kadar süreyle ödeneceği belli değildir.
Bu sözleşme, mülkün devrine ek olarak, bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında mülk üzerinde ayni haklar da yaratabilir. Nafaka yükümlülüğü karşılığında mülkün devrine ilişkin sözleşme yazılı bir sözleşmedir ve noter senedi şeklinde akdedilmelidir. Sözleşmenin ücretlendirilebilir olmasının nedeni, tam da devredenin bakım ve özen görmesidir. Sözleşmeye yalnızca gerçek kişiler taraf olabilir. Yani, şirket, dernek veya vakıf şeklindeki tüzel kişilerin bu hukuki ilişki kapsamında devreden veya devralan olması mümkün değildir.
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun sözleşmenin kurulması, hükümsüzlüğü ve geçerliliği, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin ifası ve ifa edilmemesi ve feshi ile ilgili genel bölümünün hükümleri bu tür sözleşmelere uygulanır.
Eşler gibi iki devredenin olduğu durumlarda, nafaka ve bakım her ikisine de borçludur. Yani, devralan kişi gayrimenkulü devredenlerin tümüne karşı borçludur. Devredenle akraba olma zorunluluğu olmaksızın herkes devralan olabilir. Yükümlülük bölünemez niteliktedir - bakım ve özen gösterilmesi de gerekmektedir. Birden fazla devralan olması halinde, bu kişiler devredene karşı müştereken ve müteselsilen sorumludur; yani devreden, herhangi bir kişiden bakım ve özen yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyebilir.
Bu kapsamdaki en yaygın devrediciler, ömür boyu bakılma ve ihtiyaç duydukları bakımı alma hakkı karşılığında mülklerini devreden yaşlı kişilerdir. Aynı zamanda, bu sözleşme ile gelecekte bir mülk dağılımı yapılmaktadır.
Bu sözleşme belirsiz bir şey içermektedir, yani gelecekteki bir zaman için, devredenin ölümüne kadar bakım ve özen yükümlülüğü, yani yükümlülüğün süresi bilinmemektedir. Ayrıca, ödenecek bakım miktarı ve özel bakım gereklilikleri de net değildir. Devreden kişinin nerede bakılacağı konusunda anlaşmaya varılması da önemlidir. Bu, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin sadakatle yerine getirilmesi açısından özellikle önemlidir. Yükümlülüğün bu belirsizliğine rağmen, senette devralanın borçlu olacağı bakım ve eylemlerin mümkün olduğunca ayrıntılı olarak tanımlanması iyi bir fikirdir; örneğin bakımın nasıl sağlanacağı (şahsen veya başka bir kişi aracılığıyla), bakımın ne olacağı ve nerede sağlanacağı. Ödenmesi gereken nafaka ve bakım miktarında herhangi bir sınırlama kararlaştırılmamışsa, devralanın kendi geçimini sağlamak için yeterli malvarlığı ve gelire sahip olup olmadığına bakılmaksızın, tüm yiyecek, günlük masraflar, giyecek, elektrik, su vb. için genel faturaların ödenmesini içeren gerekli tüm nafaka ödenir. Bakım ise, Devredenin sağlığı, hijyeni ve evi için gerekli tüm bakımın, ihtiyacına ve kendi kendini idare edebilme yeteneğine göre yapılmasıdır.
Bir avukat olarak, sözleşmeyi imzalarken, sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri doğru bir şekilde yerine getirmek ve gelecekteki anlaşmazlık ve yanlış anlama risklerini en aza indirmek için devralanın yükümlülüklerini mümkün olduğunca belirtmenin önemli olduğunu belirtmekte fayda var.
İçtihat hukuku, bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında taşınmaz mal üzerindeki ayni hakların devri ve tesisine ilişkin sözleşmelerin hukuka aykırı olmadığı konusunda açıktır. Sosyal bir amacı ve hedefi vardır - genellikle yaşlı olan transfer edene daha iyi sosyal ve yaşam koşulları sağlamak. Hem amaçları hem de içerikleri itibariyle kanuna aykırı değildirler, bu nedenle kabul edilebilir ve geçerlidirler (1702/2009 IV SCC sayılı davada 23.08.2010 tarihli ve 500 sayılı karar). Eşler arasında bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında mülkiyetin - bireysel mülkiyetin - devri için yapılan sözleşmeler de kabul edilebilir (Yüksek Mahkeme Genel Kurulunun 3/1983 sayılı davasında 03.08.1983 tarih ve 4 sayılı karar).
BAĞIŞ SÖZLEŞMESİ İLE KARŞILAŞTIRMA
Genellikle, bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında mülkiyetin devri sözleşmesi, bağış sözleşmesi ile birlikte, gelecekteki mirasın olası mirasçılar arasında bir tür dağıtım aracı olarak seçilir.
Nafaka yükümlülüğü karşılığında mülk devrini öngören bir sözleşme ile bağış arasındaki temel fark, ikincisinin karşılıksız olmasıdır. Yani, devralan tarafından devredene ödenmesi gereken bir bedel yoktur. Bağış sözleşmesi ile bağışlayan, bağışlananı kabul eden kişiye derhal ve karşılıksız olarak bir şey devreder. Bu nedenle bağış, Miras Yasası'na ve mirasçıların kanunen saklı tutulan paylarının kurumlarına uygun olmalıdır. Miras Yasası'nın 29. Maddesi ile bağlantılı olarak 28(1) Maddesi uyarınca, vasiyetçi ölüme bağlı tasarruflarda ve bağışlarda bulunabilir, ancak mirasçıların saklı payına halel getiremez. Mirası kabul eden saklı pay sahibi mirasçılar, Kanunun 30 uncu maddesi uyarınca, ölüme bağlı tasarrufların ve saklı paylarını tamamlamak üzere gerekli miktara kadar bağışlamaların tenkisini isteyebilirler. Yöntemler eylem ya da itiraz şeklindedir. Yargıtay Genel Kurulu'nun 28.XI.1973 tarih ve 7 sayılı kararı uyarınca, saklı tutulan kısmın iadesi için vasiyetlerin ve bağışların azaltılması talebi, bağışlar için terekenin açılmasından, vasiyetler için ise mirasçının vasiyetname kapsamındaki haklarını kullandığı andan itibaren işlemeye başlayan beş yıllık genel zamanaşımı süresiyle ortadan kalkar. Diğer bir deyişle, bozulmuş bir saklı kısma dava yoluyla itiraz etme ve hediyeleri azaltma ve ilgili saklı kısmı eski haline getirme olasılığı zaman bakımından sınırsız değildir, aksine genel 5 yıllık zaman aşımı süresiyle sınırlıdır.
BAKIM VE ONARIM IÇIN MÜLK DEVRINDEN SONRA YAŞANAN SORUNLAR
Bakım ve onarım için mülk devri sözleşmesinin imzalanmasından sonra bir dizi komplikasyon ortaya çıkabilir.
- Sözleşmenin imzalanmasından sonra, yeni malik (devralan), devredenin rızasına ihtiyaç duymadan üçüncü bir tarafa satma, takas etme, ipotek etme, bağışlama vb. hakkına sahiptir. Genellikle, işlemin sonunda, devreden kişi ölene kadar mülkte yaşamaya devam etmek ister ve bu da tapuda kararlaştırılan ayni kullanım hakkını ömür boyu muhafaza etme garantisi verir. Bu intifa hakkı kişiseldir (devredilemez) ve ölümüyle sona erer. Bu, devralanın sözleşmeyi ihlal etmeksizin, örneğin kendisine başka bir mülk teklif ederek, devredeni keyfi olarak mülkten çıkarmasını engeller. Ayrıca, devralanın sözleşmeyi ifa etmemeye karar vermesi veya sözleşmeden önce ölmesi ve devredenin evsiz kalması olasılığını da önler.
- Mülkün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesi halinde, bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında bu şekilde devredilmesini herkesin kabul etmesi gerekir. Bununla birlikte, bakıma muhtaç ortak malikin, önce diğer ortak maliklere teklif etmesi ve onların reddetmesi halinde (Mülkiyet Yasası'nın 33. Maddesi kurallarına göre) sadece ideal hisselerini devretmesi mümkündür. Mülk bir ortak malik tarafından satın alınmışsa ikincisi gerekli değildir.
- Bakım miktarının, nerede sağlanacağının, ne şekilde sağlanacağının, ihtiyaçların ve bunlardaki olası değişikliklerin yanı sıra bakımın enflasyona bağlı değişiminin tanımlanması gerekir. Tüm bunlar, devredenin sözleşme kapsamındaki haklarını tartışılmaz bir şekilde garanti altına almak için yapılır. Devralanın sözleşme hükümlerine uymadığı, yani nafaka vermediği veya özen yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlarda, bu durumda sözleşmenin kısmi ifası, yani yanlış veya eksik ifası söz konusudur ve yasa bunu sözleşmenin tamamının ifa edilmemesi ile eş tutar ve mahkemede feshi için yasal bir gerekçe oluşturur. Devralanın bakım ve özen yükümlülüğü bölünemez. Eğer borçlu sadece bakım hizmeti veriyorsa - özen göstermiyorsa, sözleşmenin TAM bir ihlali söz konusudur.
- Devreden kişi işlemden kısa bir süre sonra ölürse, mirasçılar sözleşmeyi sebepsiz yere geçersiz ilan edebilir (fesih talebinde bulunabilir) - LPA Madde 26, paragraf 2 (devredenin yakın zamanda ölmesi nedeniyle, devralanın fiilen bakım ve nafaka sağlamadığı, yani ivazlı sözleşme kapsamındaki yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlarda). II SCC, 1073/2005 sayılı davada verdiği 381/06.06.2006 tarihli kararında: "Bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında mülkiyetin devri sözleşmesi, devralanın sözleşmenin yapıldığı sırada devredenin yakın zamanda öldüğünden haberdar olması halinde dayanaktan yoksundur" demiştir.
- Bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında mülkiyetin devri sözleşmesi söz konusu olduğunda, uygulamada sıkça karşılaşılan bir başka sorun da birden fazla kişinin bakım ve gözetim yükümlülüğü altında olması ve devralanlardan birinin bunu yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Bu durumda, mülk birkaç kişi tarafından edinilmişse, LPA'nın 129(2) maddesine göre, kişiler müştereken ve müteselsilen sorumludur ve SCC'nin uygulaması, kişilerden birinin gerekli bakım ve bakımı sağlaması durumunda, diğer performans göstermeyen kişi ile ilgili olarak sözleşmenin iptalinin kabul edilemez olduğu yönündedir. Mahkemelerin uygulaması ve Yüksek Mahkeme'nin görüşü, devralanlardan yalnızca biri bakım ve özen yükümlülüğünü yerine getirmiş olsa bile devralanın menfaatinin korunduğu ve tatmin edildiği yönündedir. 3 İyi niyetli devralan, sağladığı bakım ve nafaka için diğer devralanlardan mahkemeler de dahil olmak üzere maddi tazminat talep edebilir.
- Nafaka ve bakım yükümlülüklerinin iki kişi (eşler) için üstlenildiği ve her biri için yükümlülüklerin türü ve kapsamı konusunda bir ayrım kararlaştırılmadığı durumlarda, devralan, her ikisi için de nafaka ve bakım yükümlülüklerini aynı anda ve müteselsilen yerine getirecek ve sonuncusu bunları birlikte alacaktır. Eşlerden birinin temerrüdü halinde, esasen sözleşmenin eksik ifası anlamına gelen kısmi ifa söz konusu olacaktır. Böyle bir durumda, eşlerden biri alacağının tamamı için devralanı takip etme ve sözleşmenin tamamen feshedilmesini sağlama hakkına sahiptir. Bakım ve gözetim sözleşmesi kapsamında her iki eşe karşı olan yükümlülük tek ve bölünmezdir, bu nedenle eşlerden birine karşı ifa edilmemesi sözleşmenin bütünüyle feshedilmesi için bir gerekçedir. Bu görüş, Yüksek Mahkeme'nin uzun süredir devam eden ve yakın zamanda ortaya çıkan içtihadı tarafından tamamen desteklenmektedir.
- Devredenin devralandan daha uzun yaşaması halinde, bakım ve nafaka yükümlülüğü devralanın mirasçılarına geçer. Ancak sözleşme kişisellik göz önünde bulundurularak yapılmışsa ve bu yönde açık bir hüküm varsa, devreden sözleşmenin feshini ve mülkün kendisine iadesini talep edebilir. Ancak, devir otomatik olmadığından ve Sicil Ajansına tescile tabi olduğundan, bunun ya mahkemeler aracılığıyla ya da mirasçılarla anlaşarak yapılması gerekecektir.
Satın almaya benzer şekilde, evlilik sırasında eşlerden biri tarafından bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında edinilen mallar her iki eşin de malı haline gelir.
Sözleşme kapsamında bir temerrüt olması durumunda, sözleşme mahkemede feshedilebilir. Bu hem devredenin yaşamı boyunca hem de ölümünden sonra mirasçıları tarafından açılacak bir dava ile mümkündür. İkinci durumda, iddia sağlam temellere dayanıyorsa, sözleşme yalnızca mirasçının mirasçısına halef olarak alacağı kısım için feshedilir. Taraflardan birinin veya her ikisinin de sözleşmenin imzalandığı tarihte sözleşmede kararlaştırılan yükümlülükleri yerine getirmediği kanıtlanırsa (çoğunlukla tanık ifadesiyle) sözleşme feshedilir.
Sözleşmenin adli olarak feshedilmesi ve mülkün devredene (mirasçılarına) geri dönmesi durumunda, taraflardan herhangi birinin tazminat talep etme hakkı vardır ve bu tazminat genellikle adli fesih davası sırasında talep edilir.
Bakım ve nafaka yükümlülüğünün kısmen yerine getirilmemesi de dahil olmak üzere yerine getirilmemesi durumunda, yasal süreçte size yardımcı olması için bir avukata danışmanız tavsiye edilir. Sadece mülkü devredenin değil, aynı zamanda yaşamı boyunca özen ve gözetim gösterilmemişse mirasçılarının da fesih hakkı vardır. Duruşmada, ispat yükü (temerrüdün nelerden oluştuğunu kanıtlamak için) devredende değil, (bakım ve destek yükümlülüklerini sadakatle yerine getirdiğini ve getirmekte olduğunu) devralandadır.
Bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında taşınmaz malın devrini öngören bir sözleşmenin iptali için açılan dava, devredenin ölümünden itibaren 5 yıllık zaman aşımı süresinin dolmasıyla düşer.
Avukat Gökşen Hakı-Alil
PK 9000, Varna, ul. "Hadzhi Dimitar" 4
Cep: +359 886 10 23 45
Web: advokat-varna.bg
Email: goksen.haki@gmail.com